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知ると便利な不動産税制:不動産取得税①

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不動産取得税とは?


不動産取得税
とは、不動産(土地及び家屋)の取得に対して、その不動産の所在地の都道府県が、不動産の取得者に課税する税金です。個人や法人を問わず、不動産を取得すると課されます。

不動産の取得とは、売買契約によって取得したものだけではなく、家屋の建築や増改築、不動産の交換、贈与、寄付、法人に対する現物出資による取得なども含まれ、有償か無償かは問われません。

ただし、相続による取得は課税されないことになっています。

 

不動産取得の時期は、契約内容などから総合的に判断して、実際に所有権を取得したと認められる時により判断され、所有権の取得に関する登記の有無は問われません。

宅地建物取引業者が注文者となり、請負業者に新築させた建売住宅などの家屋の場合には、請負業者から引き渡しを受けた時には課税されず、その家屋が分譲された時に購入者から課税されますが、新築してから6か月が経過した日に分譲されていなかった家屋については、その時点で宅地建物取引業者に課税されます。

ただし、新築住宅を宅地建物取引業者が取得したものとみなす日を住宅新築の日から1年を経過した日に緩和する特例措置が平成30年3月31日(平成28年度改正により延長)まで適用されるため、現在では、特例措置に従って課税されます。

参考サイト:法令データ提供システム「地方税法」
参考サイト:法令データ提供システム「地方税法施行令」
参考サイト:総務省「地方税法の施行に関する取扱いについて(道府県税関係)」(PDF)

 

課税標準となる不動産の価格は、固定資産税評価額と呼ばれる、固定資産課税台帳の登録価格によるのが原則となり、標準税率は課税標準の4%です。

ただし、平成30年3月31日(平成27年度改正により延長)までの間に取得する土地又は住宅についての標準税率は、特例措置により3%となります。

特例措置が適用となる期間であっても、土地又は住宅と定められていますので、建物であっても住宅以外の事務所などを取得した場合には、特例措置の対象とはならず、標準税率は4%のままです。

 

税額を計算する時は・・・

不動産取得税の基本的な計算方法は以下の通りです。

課税標準(不動産の価格)×3%または4%=税額

 

税率が4%になるのは、住宅以外の家屋を取得した場合です。

原則的には上記の計算式で税額を算出しますが、様々な場合で課税標準の特例が設けられています。

 

①宅地評価土地の課税標準の特例
宅地及び宅地批准土地の取得が、平成30年3月31日(平成27年度改正により延長)までに行われた場合、課税標準を土地の価格の1/2とする特例措置。この特例に当てはまる場合、計算式は以下の通りです。

{課税標準(不動産の価格)×1/2}×3%=税額

※宅地批准土地:市街化区域農地、雑種地等で、評価上宅地に類似する土地

 

②住宅を取得した場合の特例
住宅を取得した場合、一定の要件を満たしていれば、住宅の評価額から一定額を控除する課税標準の特例措置。様々な条件が定められていますが、最大で1200万円が控除されます。平成26年度改正によって、耐震基準不適合既存住宅の取得後6か月以内に耐震改修を行い、当該住宅を本人の居住の用に供した場合には、税額から、当該耐震基準不適合既存住宅が新築された時の新築住宅控除額に税率を乗じて得た額が減額されることになりました。

住宅を取得した場合の特例については、「知ると便利な不動産税制:不動産取得税②」にて、詳しくご紹介します。

 

③住宅用土地を取得した場合の特例
住宅用土地を取得した場合、一定の要件のもと、200㎡を限度として、住宅の床面積の2倍までの税額を減額する特例措置もあります。通常の税額から、住宅減額と呼ばれる控除分を引いた金額が税額となる制度です。計算式は下記の通りです。

課税標準×1/2×3%-1㎡当たりの土地価格×1/2×住宅の床面積×2×3%=税額

つまり、適用要件を満たす住宅と土地であれば、住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)までの面積の土地については、不動産取得税が課税されません。

 

住宅用土地を取得した場合の特例要件

ここで、住宅用土地を取得した場合の特例が適用される要件を見てみましょう。

(1)土地の上に住宅が新築された場合

・新築した住宅が床面性50㎡(戸建以外の貸家住宅は40㎡)以上240㎡以下
〈取得した土地の上に住宅が新築された場合〉
・土地を取得した日から3年以内にその土地の上に住宅が新築された
〈借地して住宅を新築した者がその敷地を取得した場合〉
・土地の取得者がその土地を取得した日前1年以内にその土地の上に住宅を新築していた

 

(2)新築未使用住宅とその土地を取得した場合

・新築した住宅が床面性50㎡(戸建以外の貸家住宅は40㎡)以上240㎡以下
・住宅が新築住宅でまだ人の居住の用に供されたことがない
〈自己居住用の場合〉
・新築未使用住宅とその土地を同時に取得した
・土地を取得してから1年以内に新築未使用住宅を取得した
・土地を取得する日前1年以内に新築未使用住宅を取得していた
〈自己居住用以外の場合〉
・新築後1年以内の未使用住宅とその土地を同時に取得した

 

(3)中古住宅(耐震基準適合既存住宅)とその土地を取得した場合

・中古住宅とその土地を同時に取得した
・土地を取得してから1年以内に中古住宅を取得した
・土地を取得する日前1年以内に中古住宅を取得していた
・下記の要件を満たす中古住宅である
 〇自己の住宅用として取得
 〇床面積が50㎡以上240㎡以下
 〇次のいずれかに該当
  1.昭和57年1月1日以降に新築
  2.建築基準法施行令や耐震基準を満たしたもの

 

詳しくは、税理士等へのご相談をおススメします。

 

本記事は、2017年05月17日公開時点での情報です。個々の状況によっては、結果や数値が異なる場合があります。特別な事情がある場合には、専門家にご相談ください。
ご自身の責任のもと安全性・有用性を考慮してご利用いただくようお願い致します。


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