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知ると便利な不動産税制:贈与税①

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贈与税とは?

不動産にまつわる税を考えるうえで、よく取り沙汰されるのが、贈与税です。

個人から財産を取得した際にかかってくるのが贈与税ですが、例えば、住宅を親から安く購入した時なども、時価との差額が贈与と考えられる場合があります。

所有権を移して住宅ローンを引き継いだ場合などでも贈与税が発生する場合があります。

知ると便利な不動産税制」では、そんな贈与税にまつわる制度を、数回にわたりご紹介いたします。

今回の「知ると便利な不動産税制:贈与税①」では、まず贈与税のしくみについてご紹介します。

 

個人から年間110万円を超える財産を受け取った際に納める必要があるのが、贈与税です。
預貯金などの現金だけではなく、不動産などを受け取った際も、財産を受け取っていますので、贈与税がかかります。

例えば、家族で住んでいる家を子供の所有にしようとした場合は、その時価が、親から子供に贈与されたとされ、贈与税がかかります。

その年の1月1日から12月31日までの1年間に、個人からもらった財産の価格を合計し、もらった財産の価格から基礎控除の110万円を差し引き、その残額に税率をかけ、金額ごとに定められた控除額を引いた額が贈与税額となります。

参考サイト:法令データ提供システム「相続税法」
参考サイト:法令データ提供システム「租税特別措置法」

 

現区の贈与税の税率は、特例税率と呼ばれる、20歳以上の子や孫が直系尊属から贈与を受ける場合と、一般税率と呼ばれる特例税率以外の場合とに分かれます。

それぞれの税率や控除額は、下記の通りです。

 

〈特例税率〉

課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
200万円超 400万円以下 15% 10万円
400万円超 600万円以下 20% 30万円
600万円超 1000万円以下 30% 90万円
1000万円超 1500万円以下 40% 190万円
1500万円超 3000万円以下 45% 265万円
3000万円超 4500万円以下 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

〈一般税率〉

課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
200万円超 300万円以下 15% 10万円
300万円超 400万円以下 20% 25万円
400万円超 600万円以下 30% 65万円
600万円超 1000万円以下 40% 125万円
1000万円超 1500万円以下 45% 175万円
1500万円超 3000万円以下 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円

参考サイト:国税庁「財産をもらったとき」

 

低額譲受や負担付贈与の贈与税

個人から不動産を低額で譲り受けた場合や、住宅ローンなどの負担付贈与の場合には、通常の取引価格と負担額または譲り受け対価との差額に当たる金額が、その不動産を譲渡した者から贈与によって取得されたとみなされます。

参考サイト:国税庁「負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等に係る評価並びに相続税法第7条及び第9条の規定の適用について」

 

例えば、時価2000万円のマンションを800万円のローン残高で子に譲った場合、贈与があったとみなされる額は、2000万円から800万円を引いた1200万円で、課税価格は、110万円を引いた1090万円、特例税率で計算すると、1090万円×40%-190万円となり、246万円が贈与税としてかかります。

なお、譲渡した父については、譲渡金額の800万円よりも取得費が高額だった場合は、譲渡所得は発生しません。

ただし、個人に対する時価の1/2未満の対価による譲渡により生じた譲渡損失については、所得税法でないものとみなされると規定されています。その場合には、譲り受けた子の取得価格および取得時期は、譲渡した者である父の取得価格および取得時期を引きつぐとされています。

参考サイト:法令データ提供システム「所得税法」

 

また、これは相続税に関わる話題ですが、相続または遺贈により財産を取得した者が、その被相続人から相続開始前3年以内に財産の贈与を受けている場合には、その財産の価格は相続税の課税価格に加算されます。この場合、贈与を受けた財産について課された贈与税額は、その者の相続税額から控除されます。

ただし、算出された相続税額が贈与税額を下回っていた場合にも贈与税は還付されないため、高齢親族からの贈与には注意が必要です。

 

贈与税の申告について

贈与税の申告は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、その贈与を受けた者の住所地の所轄税務署に、贈与税の申告書を提出します。

確定申告が必要な方は、同時に手続きを行う方が多いようです。

特例税率の適用を受ける場合で、下記の条件のどちらかに当てはまる場合には、贈与税の申告書とともに、受贈者の戸籍の謄本又は抄本、その他の書類でその人の氏名、生年月日及びその人が贈与者の直系卑属(子や孫など)であることを証明する書類を提出する必要があります。

1)特例税率の適用を受ける財産のみの贈与を受けた場合で、その財産の価格から基礎控除額を差し引いた後の課税価格が300万円を超える時
2)一般税率と特例税率の両方適用を受ける財産の贈与を受けた場合で、その両方の財産の価格の合計額から基礎控除額を差し引いた後の課税価格が300万円を超える時

※一般税率の適用を受ける財産について、配偶者控除の特例を適用する場合、基礎控除額と配偶者控除額を差し引いた後の課税価格で考えます。
 
詳しくは、税務署か税の専門家にご相談を。

 

本記事は、2017年07月14日公開時点での情報です。個々の状況によっては、結果や数値が異なる場合があります。特別な事情がある場合には、専門家にご相談ください。
ご自身の責任のもと安全性・有用性を考慮してご利用いただくようお願い致します。


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prof Kasiko編集部

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