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賃貸住宅に居住する人の節税と社会保険料対策

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身近な節税

賃貸住宅に住んでいる企業の役員は意外に多い。タワーマンションの賃貸物件などには、特に多くの「会社役員」が住んでいるが、彼らの中には、会社が借りている物件に住んでいる方がいることをご存知だろうか?

法人契約と呼ばれる会社との賃貸契約は、会社が安定している場合は個人との契約よりも喜ばれ、多くの不動産業者が法人契約を可能としている。

例えば、UR都市機構のような機関でも、従業員(役員)に住宅を貸し付けようとする事業者向けのプランがあり、専門の窓口が存在する。一部上場などの大手企業には特に優遇処置があり、提出書類の簡略化や敷金が免除されるといった特典が受けられるのだとか。

 

しかし、会社が一度借り、それをある程度の家賃を社員から受け取り社宅として転貸する、という流れは一見すると面倒そうでもある。

では、会社はなぜこのような手段を選ぶのか・・・それは、節税社会保険料対策になるからだ。

今回は、この賃貸住宅を使った、節税・社会保険料対策についてご紹介したい。

 

社宅の制度

社宅の制度は「特殊な給与」として、税法などにも定められている。

企業が従業員や役員の住宅を借り、その住宅を従業員や役員に貸した場合、従業員や役員から適正賃料を受け取れば、企業が負担する費用(本来の家賃から受け取った適正賃料をひいた額)は、給与や役員報酬とはみなされない。

無償で貸した場合には、適正賃料分が給与とみなされるため、給与としないためには、適正賃料を受け取る必要がある。

従業員に住宅手当を支給している会社も多いが、その方法だと給与と同じ扱いになるため、社会保険料もかかり、所得税などもかかるので、従業員や役員の手取りは少なくなってしまう。

同額を負担するのであれば、従業員や役員が自分で住宅を借りるよりも、手取りが多くなる、社宅を活用すると良いだろう。

 

適正賃料は、従業員と役員とで異なる。

従業員の場合、以下の合計額以上を受け取れば、給与として課税されない。

(1) (その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2%
(2) 12円×(その建物の総床面積(平方メートル)/3.3(平方メートル))
(3) (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22%

また、受け取った額が適正賃料に満たない場合は、受け取った額が適正賃料の50%に満たない時には差額が課税されるが、50%以上の場合は、受け取っている家賃と賃貸料相当額との差額は、給与として課税されない。

参考サイト:国税庁「使用人に社宅や寮などを貸したとき」

 

役員の場合は、3つの分類に分かれる。

①小規模な住宅の適正賃料は、以下の合計額で、社員に住宅を貸す場合と同様の金額である。

(1)その年度の建物の固定資産税の課税標準額×0.2%
(2)12円×(その建物の総床面積(平方メートル)/(3.3平方メートル))
(3)その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×0.22%

小規模な住宅とは、木造や軽量鉄骨等の耐用年数が30年以下の場合は132平方メートル、重量鉄骨や鉄筋コンクリート等の建物の耐用年数が30年超の場合は99平方メートル以下の住宅をいう。

なお、マンションなどの場合は、共用部分を世帯数で割った面積が追加されるため、占有面積が99平方メートルを下まわっていても、小規模な住宅とみなされないことがあるため、注意が必要である。

 

②小規模でない住宅であり、豪華社宅に当てはまらない住宅の適正賃料は、以下を合計し、12で割った額となる。

〈自社所有の社宅の場合〉
(1)その年度の建物の固定資産税の課税標準額×12%
  ※ただし、建物の耐用年数が30年を超える場合には12%ではなく、10%を乗じる
(2)その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×6%

〈他から借り受けた住宅等を貸与する場合〉
 会社が支払う家賃の50%の金額と、上記〈自社所有の社宅の場合〉で算出した賃貸料相当額とのいずれか多い金額が、賃貸料相当額となる。

小規模でない住宅とは、木造や軽量鉄骨等の耐用年数が30年以下の場合は132平方メートルを超えた住宅、重量鉄骨や鉄筋コンクリート等の建物の耐用年数が30年超の場合は99平方メートルを超えた住宅をいう。

豪華かどうかの判断は240平方メートルを超えるかどうか、240平方メートルを超えない場合はプールや個人の嗜好を著しく反映した設備を有するかどうかで行われる。通常賃貸物件として貸し出されている大多数の部屋はこの条件には当たらないだろう。

 

③豪華な社宅の場合は、賃料相当額が給与として課税されるため、節税対策や社会保険料対策にはならないので、注意が必要である。

役員から賃料相当額より低い家賃を受け取っている場合、賃料相当額と家賃との差額が給与として課税される。従業員とは異なり、役員は適正家賃の50%以上を会社に支払っていても、差額が非課税になることはないので、注意が必要である。

参考サイト:国税庁「役員に社宅などを貸したとき」

 

社宅制度のデメリット

会社は経費が増加する(住宅手当からの切り替えの場合は同等)分、利益が減少して法人税が減少する一方で、従業員や役員は家賃が安くすみ、給与にはあたらないため、税金や社会保険料は変わらずに会社に払う家賃と会社が払う家賃との差額が実質の手取り賃金の増加になる、とメリットが多く見える社宅制度だが、デメリットも存在する。

 

それは、厚生年金である。厚生年金は、高い金額で掛けておいた方が将来受け取る年金の額が増加する。また、失業保険も、給与の額を基準に基本手当の額が決定されるため、給与が高い方が、高い額を受け取ることが出来る。

また、固定資産税の額が分からないからと、家賃の半額を従業員や役員から受け取っている会社も多いが、実際に小規模住宅であれば、適正賃料が、会社が支払っている賃料の20%程度であることも多い。

 

相応の手続きによって固定資産税の課税標準額を調べることができるので、税理士や会計士など、税務に詳しい専門家に相談してみることをオススメする。

 

本記事は、2015年10月14日公開時点での情報です。個々の状況によっては、結果や数値が異なる場合があります。特別な事情がある場合には、専門家にご相談ください。
ご自身の責任のもと安全性・有用性を考慮してご利用いただくようお願い致します。


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