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資産価値ある物件とは?(戸建購入編)

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戸建住宅の資産価値は、土地と建物それぞれ

戸建住宅の価格は、土地と建物の価格がはっきり分かれている。土地だけを選んで購入して後で建物を建ててもよいし、始めから経っている分譲の住宅を購入してもよいのであるが、問題はどこの土地でどのような建物を購入あるいは建てるかである。

新築戸建住宅も、購入してしまえば明日から中古住宅になる。土地は変わらないが、建物は、築年で劣化していく。

通説となっているのが、20年経つと建物の価値はなくなるというものだ。

例を挙げると、土地が4,000万円、建物が2,000万円、合計6,000万円の新築戸建物件を購入したとする。建物は20年経つと0円という評価で、売却時には土地代の4,000万円の価値しかないことになる。しかも、この時点での土地の評価も4,000万円かどうかはわからないのである。

さらには、20年と言わず、10年でリフォームや賃貸、売却をする可能性もないとは言えない。売却でも、賃貸でも、物件の動きが早くて有利に進めば、次へのステップとしての資金繰りによい影響があるだろう。

戸建住宅はマンションと違い、まず土地の条件や価格を重要視していくことで資産価値が高まるといえるだろう。もちろん、建物をリフォームしてきれいさを保つことも大切ではある。それでは、戸建の資産価値を高める条件を見ていきたい。

 

戸建の資産価値を高める土地

土地の利便性
都心まで近い、最寄駅から近いという好条件であればあるほど資産価値は高くなる傾向があるとういのは、マンションと同じ。マンションのケースと同じく、戸建で最寄駅から徒歩10分以内となれば、資産価値は高い。

人気の沿線上にあって、複数の路線が利用できる、急行や快速が停車する、ショッピングやレジャーの注目スポットにすぐ行けるなどの利点が重なるほど、土地の価格も下落しにくく、人気が安定している。

バス便であっても、最寄駅から5分~10分で到着する距離で、バス便が多く、自転車利用もできる距離であれば、徒歩圏の物件より資産価値がアップするケース もある。

 

土地の立地
土地の使用については、都市計画法による用途地域によって、住居地、商業地、工業地などをはじめとしていくつかの種類に分かれている。どのような地域や道路に立地しているかは、長年住んでいく上で重要なポイントとなる。

例えば、道路に植栽や街路樹などが並んで整備されたり、大きな公園が近くにあったり、有名な学校があったりする、閑静な住宅街となる地域は環境的には人気が高い。商業施設やオフィスビルがある商業地域は人通りが多く、ある程度喧噪の中で暮らさなくてはならないし、工場が多く林立する地域では、危険性や大気の環境が悪くなるため、どうしても査定が低くなる傾向にある。

このように、自分が住む時点でも用途地域によって土地の価格は大きく左右されるため、売却や賃貸の場合も土地の価格に影響を及ぼすことは言わずもがなである。

また、資産価値は土地の形と関係してくることがある。

家を建てる条件として、土地が道路に2mあるいは3m以上接していなければならないと建築基準法で決まっているが、2mあるいは3m接道しているとしても、実際に駐車場などが作れないと資産価値としては低くなってしまうであろう。

建築基準法第43条(敷地等と道路との関係)
建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。(以下略)

さらに、接道条件に合っていたとしても、出入り口となる通路部分が狭くなって奥に広がる「旗竿地」や、接道が市行政長に許可をもらわなければならない私道の「位置指定道路」などは、やはり資産価値としては低くなってしまう。接道の他、狭小地や三角形、細長い形などの形や接道方向によっても資産価値は下がってしまう。

 

戸建の資産価値を高める建物

建物の安心・安全性
築年数が20年以上経っている土地付き住宅を売却する場合、「古家あり」で土地を売り出すことがある。その時点でも古家をリフォームして住む人もいるのだ。

そうすると、今残っている建物の間取りや広さ、通風や採光がよければ基本的な部分は生かしてリフォームができるため、利用価値は大きくなる。さらに、断熱性、防犯性、耐震性など建物自体の機能性があれば、古くても手入れをして住み続けられる可能性の大きい物件になる。

最近では、不動産会社や建物検査機関などの第三者が住宅性能表示制度による評価をした、資産価値がわかる書類を作成してくれるサービスもある。

この書類があれば安心の目安となるため、売主や貸主にとっては売りやすく、貸しやすく、買い主や借主にとっては買いやすく、借りやすくなることであろう。その他、土地の登記簿、測量図、地歴図、上下水道図、設計図面をはじめ、これまでのリフォームの記録などを残してあれば、なお売却や賃貸がしやすくなるであろう。

 

本記事は、2015年10月16日公開時点での情報です。個々の状況によっては、結果や数値が異なる場合があります。特別な事情がある場合には、専門家にご相談ください。
ご自身の責任のもと安全性・有用性を考慮してご利用いただくようお願い致します。


この記事のアドバイザー

prof Kasiko編集部

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